近几年，我国物流园区在大规模发展，但是转化率不高，招商难，成了物流园区的心头病，面对这些问题，北京中冶嘉恒投资管理有限公司市场总监宋明珠用诙谐的讲故事的方式，为大家解读物流园区招商难题。

    写好脚本  好的故事，一定要有好的脚本。不栽梧桐树，何来金凤凰？要实现成功招商引资，首先要做的是规划定位，这是成功的前提和基础。说到定位，通俗的说就是做什么产品以及卖给什么人的问题，对于物流园区招商而言，如果你的定位没有特色，或者说不能与客户需求挂钩，那么招商难度就非常大。我们需要确定物流园区在区域经济及市场客户中的地位,从而明确物流园区的发展方向与竞争优势，做好经济环境和政策环境走势的客观分析，将功能定位与产业特色相结合。只有这样，才能确定物流园区应有的规模、服务对象、功能和产品设计以及未来运营发展，使得物流园区真正成为集聚化的物流枢纽平台。丰富的内涵和鲜明的个性，将为物流园区招商引资打下基础。

    选好听众  好的故事，一定要讲给感兴趣的人听。物流园区要实现真正意义上的成功招商，在完成园区的规划定位后，首先应该调整心态从长远的大局考虑，选择有代表性的目标客户，锁定市场，也就是选择好聆听人。首先必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，将其资料予以留存归档，开展与客户的定向联络，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心理及进驻意向，直至其确定进驻园区为止。同时，好的运营模式是吸引企业入驻园区最好的卖点。当前，许多物流园区在招商前连自己都不知道园区采用什么样的运作模式，就开始大范围的盲目招商，这种圈钱为目的的短线操作其结果是可想而知的。随着园区同质化竞争手段的加剧及中介机构日益成熟，好的运营模式已经成为中介机构抉择招商的一个重要因素。

    演讲专业  好的故事，一定要有好的讲述人。在招商这个庞大的系统工程中，规划再好的物流园区如果没有高效的执行团队，其招商结果往往也是不尽人意。因此人的因素是最关键的，必须从上到下组建一支精明强干的招商团队，这是园区招商工作的重中之重。然而，目前招商执行不到位成了众多园区棘手的问题，强化执行力其实关键在于如何打造一支有协作精神的招商团队。首先，要建立一个完善的招商组织体系，建立完善的绩效考核制度。其次，加强招商团队的沟通与管理，激发团队的工作积极性。最后，招商团队必须进行完整、到位、细致的招商培训，使园区与团队共成长。

    传播到位  好的故事，该如何传播出去呢？其手段无外乎媒体广告招商、活动招商、捆绑协会招商、项目推介会等，很多园区在招商时将上面的手段都试过了，可还是没有达到预期的效果，甚至相去甚远。究其原因，一是没有将上述手段进行有效的组合，仅靠单一模式，无法达到累计倍增的招商效果；二是由于企业资源不够或者是没将企业内外部资源进行有效的整合，即使在招商策略上使用的是组合手段，效果也不明显，另外是不同功能的物流园区根据其各自不同的特点，在招商策略上重点手段亦不尽相同。此外，物流园区引入资源丰富的中介机构对招商工作也可以起到事半功倍的效果，特别是在市场培育初期，引入中介机构能够起到积极的引导与牵线搭桥的作用，有助于提高物流园区招商进度。

    源远流长  好的故事，一定要源远流长。企业入驻园区并不代表招商结束，将企业留在园区才是园区长期发展的根本。招商成功离不开周到的售后服务，许多物流园区在招商初期由于园区规划定位明确、招商政策合理、招商措施得力而取得了相当不错的效果，但由于售后服务体系不完善，承诺不到位，导致入驻企业纷纷而逃。那么园区招商成功后，该如何作好配套的售后服务？除了兑现招商时的承诺外还应该搭建完善的一体化服务平台，这是吸引企业长驻的独特引力，即搭建产业服务平台、金融服务平台、行政服务平台、人才服务平台、商务服务平台、基础服务平台。通过搭建的一体化服务平台，保障企业在园区全方面发展运营。只有真正帮助企业赢利，才能实现园区与企业长期共存，实现园区与企业合作双赢的良好局面。